Simulador em Excel IPCA x TR: Quem ganha esta batalha no financiamento imobiliário?

    Olá, Meu nome é Pyter Cañellas, estou aqui hoje para comparar um financiamento imobiliário na modalidade IPCA versus TR! Você saberia dizer qual é a melhor modalidade para você? Senão, está no lugar certo! 

    

    Depois de ver vários amigos financiando imóveis na modalidade IPCA simplesmente por que a parcela é mais barata, fiquei muito assustado, pois percebi que a maioria deles não tinham a mínima ideia de como é feita a correção da dívida pela inflação. 

    No meu ponto de vista, atrelar uma dívida de longo prazo a inflação é submeter-se a um risco altíssimo. Muita gente não sabe, mas decidir entre IPCA e TR é escolher como o seu saldo devedor será corrigido mensalmente na data de vencimento das prestações.

     Atualmente, a taxa anual de financiamento na modalidade IPCA é muito mais baixa que a TR e, isso, obviamente resulta em uma parcela inicial mais atrativa. Entretanto, é preciso ter muito cuidado pois  o seu saldo devedor vai ser corrigido pela inflação e, caso você carregue este financiamento por vários anos, poderá pagar um juros infinitamente maior do que na modalidade TR. É importante ressaltar que a TR (Taxa Referencial) está zerada desde 2017.

    

Simulador de financiamento imobiliário: IPCA X TR 

    Não achei na internet (nem nos simuladores dos bancos) um simulador que considere o efeito da inflação nas prestações. Então, mediante a isto, eu decidi criar um no Excel! A planilha é bem intuitiva. Para usá-la, basta clicar no botão simulador e preencher conforme demonstração abaixo:

1. Valor do imóvel (para este exemplo estou considerando um imóvel de 200 mil)
2. Valor de entrada (automaticamente a planilha já considera 20%, mas você pode alterar); 
3. Selecionar o sistema de amortização (Sac ou price);
4. Informe o prazo; 
5. Informe a taxa anual (informe as taxas das duas modalidades para que seja possível compará-las)
6. Informe a taxa de correção (para o IPCA considerei 3,75% pois é a meta do banco central para 2021); 
7. Clique em calcular

    Ao clicar em calcular, a planilha irá retornar o valor da primeira prestação. Veja que, a diferença da prestação entre a modalidade TR e IPCA é de R$ 445,95. É justamente neste detalhe que as pessoas se apegam e acabam optando pela modalidade do IPCA. 

    Clicando no botão Gráficos, é possível verificar o comportamento das prestações de ambas as modalidades. Veja que o IPCA começa com a prestação abaixo da TR, porém, em determinado momento, ela supera a prestação da TR. Isto acontece porque o saldo devedor na modalidade IPCA é ajustado todo mês. Nesta simulação, considerei a inflação de 3,75% a.a para todo o período. Neste cenário, é possível concluir que o financiamento IPCA saíra mais caro ao final de 30 anos!

    Clicando no botão relatório, é possível visualizar o valor de todas as prestações e, também, os juros nas modalidades IPCA e TR. Caso o comprador carregue o financiamento durante 30 anos e a inflação se mantenha em 3,75% a.a, os juros totais pago na modalidade IPCA será de R$ 307.589,51 e na TR será de R$ 197.004,73. Há uma diferença absurda entre as duas modalidades!

     Mas se quitarmos antecipado? O IPCA ganha? Vamos ver!

     A planilha permite que você faça uma simulação de quitação antecipada. Para esta simulação, considerei a quitação do saldo devedor após o pagamento de 48 parcelas.

    Veja que, após 4 anos, quem optou pela modalidade TR, pagou o total de R$ 70.302,56 em prestações e ficou como um saldo devedor de R$ 138.666,67 e quem optou pela modalidade IPCA pagou o total de R$ 54.059,62 em prestações e ficou com um saldo devedor de R$ 160.736,74

    Apesar de, o montante das prestações na modalidade IPCA ser inferior ao da TR, o saldo devedor da mesma é maior, pois foi corrigido todos os meses pela inflação. Este fator, mesmo quitando antecipadamente, fez a modalidade TR ser mais viável. 

 

    Contudo, é importante ressaltar que, caso o comprador opte pela modalidade IPCA e tenha a expertise de guardar todos os meses a diferença economizada nas prestações, o mesmo obterá vantagem com o financiamento IPCA. Se este dinheiro for aplicado em um investimento de renda fixa, a vantagem será ainda maior. 

    Bom, não há como prever a inflação dos próximos anos e é justamente neste detalhe que mora o risco do financiamento corrigido pelo IPCA. Em 2015, a inflação acumulada foi de 10,67%. Imagina o seu saldo devedor sendo corrigido com esta taxa? É melhor nem imaginar!! 

   

     Esta planilha foi criada para mostrar o efeito da inflação no saldo devedor e, ajudar você, que está comprando um imóvel, a fazer o melhor negócio. Para os corretores, esta planilha permite que você informe ao cliente a diferença entre as modalidades de financiamento de forma clara e objetiva. Para fazer o Download da planilha Clique aqui